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不動産の賢い見方
目 次
はじめに
第１章 建売住宅の見方
１ 建築技術
建築技術
建売住宅は粗悪なもの!?
建売住宅と注文建築に技術の差はあるか
建物の善し悪しを決める「おさまり」
格安注文建築の不思議
建築の質を決める条件とは
建売業者の選び方
市場に出回っている住宅の質は玉石混淆
事前に気をつけたい建物の質
建売業者選びはパンフレットから
小さい会社の見きわめ方
現場の整頓状況も業者の質を判断する鍵
敷地の地盤の確認点
建築は地盤からと肝に命じた苦い経験
２ デザイン
様々な条件で縛られる建売のデザイン
建築家のデザインと建売のデザインは別もの
建売のデザインのプロセス
奇抜なデザインは要注意!!
住宅の安定感のある顔立ちはどうつくるか
３ 仕様設備
仕様競争にしのぎを削る分譲マンション
仕様競争のない建売住宅の設備は
見えにくい仕様設備に注意しよう
@電気配線 A給湯器 B配管 C下地 Dホタルスイッチ
建売会社におまかせではダメ
ユーザーのことを第一に考えた工夫とは
４ 敷地
住宅敷地の現状
進む宅地開発の小規模化
どこが大規模宅地開発をするのか
建売住宅の敷地価格
敷地の形状による価格差
不正形地の価格はどのように決まるか
５ 道路
車の通れない道路は道路ではない
狭い道路、広い道路の価格の違い
他人地私道でのトラブルの原因
建築基準法が生んだ道路の問題
私道に接する住宅の買い方
旧市街の袋小路の問題
６ 違反建築
狭小敷地の小規模物件は違反だらけ
建築知識の乏しい建売業者がつくる違法建物
違反建築は無視してよいのか
違法物件の購入はトラブル覚悟で
７ 不動産価値
建売住宅の新種、建築条件付土地売り
特殊な住宅は不動産価値が低い
８ アフターサービス
アフターケアのない売り逃げ業者に御用心!!
社員の愛想の悪さは建築の悪さと比例する
悪質業者に売り逃げされたら
９ 家相･方位
依然として強い家相･方位信仰
方位好きの母と一〇回の喧嘩
方位には逃げ道がある
家相に問題がない住居は皆無
第２章 中古住宅の見方
１ 建物
知っておきたい中古住宅の現実
中古住宅は隠れた瑕疵のスーパーマーケット
安かろう悪かろうの一五〜三〇年前の建売
購入時は水回りを重点的にチェック
２ 白アリ
床のしなりは白アリ被害の恐れ有り
３ 用途地域
建替え時のトラブルのもと、中古住宅の用途地域
中古住宅に特に気をつけたい違法建築
４ 道路
不動産業者も不得手な私道問題
通行承諾書のない他人地私道物件は購入するな
煩わしい私道と付き合うそれなりの理由
５ 近隣
あらかじめ知っておきたい近隣状況
ベールに包まれる不利益な情報
ヤクザの親分も気にする近隣の環境
自分の足で歩いてこそ集まる街の情報
６ 不幸のあった家
事前にはわからない不幸な事件
後で知った事実が招くお互いの不幸
「不幸の家」を買った不幸は裁判でも一人負け
「不幸の家」を買わない方法
７ 敷地
物件の財産的価値も決める擁壁の状況
第３章 マンションの見方
１ 事業主（デベロッパー）
バブル崩壊後に輩出した俄事業主
デベロッパーの質はどこに出るか
マンション業者とは言えない俄業者
俄業者が企画した暗雲垂れこめるマンション
本物の業者から購入して安心できる暮らしを
２ 価格･坪単価
マンション価格の基準となる市場価格
格安マンションが出てくる背景
マンションの価格を自分で評価する方法
３ 管理費・管理会社
価格差のある管理費
管理費の内訳とは
管理費の安いマンションの独創的な工夫
管理会社の種類と管理費
マンション居住者は管理会社を選ぶ権利がある
４ 採光・階数・駐車スペース
南向き、最上階は人気も価格も高騰中
破格に安い低層階
マンションも駐車スペース一〇〇％の時代に
５ 中古マンション
新築マンションの下落は中古市場にも波及
中古マンション購入の生きた価値基準
@販売事例法 A利回り法 B再生産法
中古マンションの価値の条件
妥当な管理費と修繕積立金も選択のポイント
第４章 土地の見方
１ 路線価格・公示価格
マスコミを賑わせる地価の下落は本当か
実際の地価下落と路線価格へのタイムラグ
まともに機能しない路線価格
安易な路線価格利用の理由
不動産の担保価値とはどのようなものか
路線価格は「売れない価格」？
路線価格の上手な利用法
２ 水道・下水道設備
恐ろしい水道口径のルール
泣く泣く手付金を放棄した水道口径の失敗
用途のない土地には価値はない
下水道設備のない地域の大きい開発リスク
目的意識のない土地購入は怪我のもと
３ 未造成宅地
造成の必要な道路と高さの違う土地
必ずしも妥当とは言えない不動産鑑定士の評価
造成費用のかさむ古い擁壁を残した土地
土地のチェックは役所の窓口で簡単に申込み
４ 用 途
用途がアンバランスな物件とは
地域の個性に合わない物件は動かない
正当な価格とフロック価格との見きわめが肝心!!
５ 農地・原野
農地・原野は安易に購入すると損をする
農地・原野開発におおいかぶさる規制と費用
水道引き込みと排水に苦労した大赤字の農地買い
損をしやすい農地をあえて買う人に
第５章 収益物件の見方
１ 収益物件の現在
不動産下落が生んだ莫大な不良債権
金融不況を物語る担保物件の評価
不況時は拾い物が手に入る一大チャンス
利回り六％以上の物件を狙え
２ 収益物件購入の三原則
収益物件購入の三原則とは
収益率
収益率に飛びつくと痛い目にあう
賃料は賃貸業者に相談するのがベスト
安定副収入のワンルームも様変り
賃貸収入の想定は低めに
うまい話の裏にある近々の地域変化
居住者に問題がある物件には近寄るべからず
不動産価値
将来性のない物件はパスするが得
念頭におきたい事故が起きた時の不動産価値
明日より明後日を考えた価値判断がおすすめ
管理
管理しやすい収益物件とは
素人でも扱える具体的な物件
３ テナントビルの買い方
商業用地は完全な買手市場
テナントの入居率は工夫次第
買ってはいけないテナントビルのタイプ
築年数の古い物件は銭失い
テナントは期待薄のエレベーターのないビル
オーナー色が濃いビルはつぶしがきかない
終 章 不動産の購入時期
景気の回復期にユーザーは動く
経済が拡大を続けた時代の私のマイホーム遍歴
バブルの頃の異常な不動産市場
供給過剰で新築マンションの投売り
マスで動くユーザーの意志決定システム
不動産の購入に逆張りの発想を
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