第15期に起こった問題
タイムシェア事業の引継
添付資料-1 タイムシェアの年間管理費の使われ方
タイムシェアとして51分の1の所有権を持っている人は、 1口に付き1年に1回大成リゾート(株)に対して
管理費を預けています。
お部屋の大きさによりこの額は変わりますが、一番多いタイプは年額19,000円です。
この19,000円を例に挙げると、まず、固定的なものとして
・ふるさと君渦潮編へ毎月納入する管理費、修繕積立金、水道料金
…約4,700円(年額 240,000円)
・室内清掃にかかる費用 …約3,650円(年額 186,000円)
・会計全般、書類作成、軽微な修繕等の人件費
…約2,000円(年額 102,000円)
・指定人数分のシーツ類、タオル類 …約1,720円(年額87,720円)
・口座引落手数料 …約160円(年額8,200円)
・保険会社へ納入する火災保険料金 …約100円(年額5,200円)
※固定費合計…約12,330円(年額 629,120円)
また、変動的なものとして(平成20年度分より算出)
・室内電気代、ガス代 …約2,200円(年額 約112,200円)
・鳴門市へ納入する固定資産税 …約1,230円(年額 約62,600円)
・室内補充のティッシュ、トイレットペーパー、シャンプー、電球等
…テニスコート約1,000円(年額 約51,000円)
・利用案内、請求書等の送付代及びコピー代等
…約430円(年額 約22,000円)
※変動費合計…約4,860円(年額 約247,800円)
となり、固定費及び変動費の合計が約17,190円(年額 約876,920円)です。
残りは繰り越しとなりますが、数年に一度は家具や電気製品の修繕・買い替え等が必要となる
ため、それらに充当しています。尚、前述の修繕・買い替えを行った年は、年間管理費の合計
を上回る(マイナスになる)場合もあります。
添付資料-4 タイムシェア代表者会議( 2011年4月10日)
1.理事長挨拶
2.副理事長挨拶 出席者紹介
3.管理会社挨拶
4. 1)26室より1室1名の代表者が必要な理由説明
代表者=総会における議決権行使者
2)代表者選出方法
3)代表者の任期
4)代表者会議設立が必要か否か?
5)議長の選任、会議の開催時期と回数
6)出席者手当 '
7)今回代表者欠席の部屋の議決権? 委任状? 誰宛とするか?
8)第16期理事一名の選出
5.タイムシェア管理運営委員会設立の決議
専有室の管理運営に必要
1)委員会委員の構成数
2)委員の選出方法
3)役員構成 委員長、副委員長 会計担当 広報担当
4)委員の任期
5)委員会の回数
6)出席者手当
6.タイムシェア区分所有者の把握 登記簿謄本、大成提出リスト
7.管理費徴収業務 4月6日現在の状況
銀行通帳の開設と名義 収納口座と管理運営口座
8.年間管理費の問題点 共用部分管理費(修繕積立金 水道代)
専有分管理費
固定資産税
9.共用部分の修繕積立金 (大規模修繕積立金)
専有室の修繕積立金?
10.タイムシェア区分所有権売買契約書の内容
1)不動産部分の所有権
2)タイムシェア利用権
3)委任状の提出=議決権の放棄
11.タイムシェア各室個別の収支と運営 あるいは全体としての運営?
収支報告書を受けられていたのか?
12.大成不動産の持ち分(240週)の管理費徴収
レンタルなどの収入(賠償請求?)
13.タイムシェア区分所有権の売却
14.タイムシェア区分所有権の無償譲渡
15.空き週の有効利用
16.広報の重要性とその方法 総会報告 理事会報告 代表者会議報告 委員会報告
17.管理会社との強調の重要性
18.その他
1)ふるさと君渦潮編におけるタイムシェアシステムについて
2)管理運営の一元化の経過 (第14期総会決議)
3)大成との管理委託契約の否認決議(第14期総会)
4)その他 質疑
添付資料-5 ふるさと君代表者会の報告と要求に関する件
2011年4月28日
ふるさと君管理組合理事会理事長殿
ふるさと君代表者会の報告と要求に関する件
先日の代表者会ではお世話になりました。
私たちタイムシェアーめ代表者はふるさと君のますますの発展を祈っていますが、昨年
来の急速な変革に驚くと同時に強い怒りすら感じております。先般の会議では理事会が提
出された議題に入るだけの共通理解には達していませんが、せっかくの機会でしたので、
今後の管理組合とふるさと君の意思疎通を図るため、以下の委員会を組織しましたのでご
連絡いたします。
報告事項
1 タイムシェァー運営委員会設立の件
理事会が意図している上記委員会の機能と代表者会が意図する委員会への共
通理解は出来ておりませんが、代表者会は今回のような管理組合の急激な変革
に対して、タィムシェァー所有者相互の意思疎通と意見を集約し、今後の管理
運営を円滑にするため運営委員会を設立することにいたしました。構成メンバ
ーと役員は以下のとおりです。
会の名称 「ふるさと君タイムシェアー運営委員会」とする。
会の目的 本会は管理組合がふるさと君タイムシェァー組合員の権利を守り快
適なリゾートマンシヨンとして運営されるため、必要に応じ理事会
に対し意見具申をするものとする。
組 織 本会はタイムシェアー各室の代表者を持って構成し次の役員を置く。
委員長 ○○○○
副委員長 ○○○、○○○○
委 員 タイムシェアー各部屋代表者と有志(区分所有者)
理 事 若干名(委員長、副委員長は理事会の理事をかねるものとする)
2 理事会理事立候補者の件
理事会の構成は区分所有者、タィムシエアー所有者に等しく与えられた権利
です。今回タイムシェァー所有者が問題の解決に当たるため、複数の理事候補
を送り出すことに決定しましたのでご連絡いたします。
理事会の理事候補者氏名は次のとおりです。
第1 ○○ ○ 第2 ○○○○
第3 ○○○○ 第4 ○○○○
第5 ○○○○
タイムシェアの問題が山積している折から、今回は5人の立候補者を送り出
すことにしました。区分所有者、タィムシェァ所有者の区別をすることなく、
理事会が一丸となってふるさと君の運営が軌道に乗ることを希望しています。
ふるさと君タイムシエアー運営委員会は、日本の著名な弁護士ならびにマンシ
ョン管理士の指導助言のもと理事会に対し以下の項目を要求します。
理事会への要求事項
1 穴吹ハウジングは管理委託契約に著しく違反しているので契約を解除
することを理事会に申し入れます。
2 個人の占有室に無断で侵入し、糧悪な仕器備品の取替えおよび撤去の行
為は、横領罪に該当するものであり、賠償を請求します。
3 前任者(大成建設)との引継ぎの不備から生じた問題については、一
方的に非難することなく、現在の理事会および穴吹ハウジングが責任を
もって処理すること。
4 管理委託会社の変更理由および経過を明確に説明すること。
5 昨年度の大規模修繕にいたった経過ならびに収支については明確に報
告すること。
6 タイムシエアー所有者全員の名簿を委員長に提出すること。
以上の要求事項について10日以内に文書での回答をお願いします。
タイムシエアー代表運営委員会
委員長 ○○○○
副委員長 ○○ ○
副委員長 ○○○○
添付資料-9 管理組合が指摘する大成リゾートの問題
第1項 虚偽広告による販売
1.部屋の販売にあたり、「温泉が利用できる」とのパンフレットを使用されました。
平成8年の販売開始時点でも温泉が採掘できなかつたにもかかわらず、
重要事項説明書にもその断りも記入せず販売を強行しました。
(証拠資料 一 ①)
2.平成7年月日の徳島新聞に販売広告を載せたが、タイムシェア販売を
行う旨の記載無く、その後売れ残り部屋を中心に26室をタイムシェア
と称して1室51週の区分所有権を販売し、タイムシェア事業を営みました。
(証拠資料 ― ②)
3.テニスコート部分が借地であるにもかかわらず、重要事項説明書その他に
おいてその事実を一切告知せず、販売を強行しました。
(証拠資料 一 ③)
4.重要事項説明書の総戸数の項目に「171戸(内1戸はゲストルーム、1戸は
大成不動産事務室」と表示しているが、本来管理組合事務室としての共用部分で
あるべきを虚偽記載して自社の販売事務所として使用しました。
(第2項 事務室の不法占有 にても告発)
(証拠資料 ― ④)
第2項 事務室の不法占有
平成8年3月22日 本来共用部分である事務室を(株)大成不動産名義で
所有権登記をした上で、(証拠資料 一 ①)
1.大成リゾート(株)の本社事務所として使用しながら、家賃、駐車代金
管理費、修繕積立金を支払っておりません。
2.ふるさと君渦潮編の管理事務室としての使用以外に、自社の管理物件である
(ふるさと君内の海編)(ふるさと君琵琶湖)(淡路島マーレ)(鳴門ベル
シーサイドビュー)(元気家族 川内)の管理事務所としても使用しました。
(証拠資料 ― ②)
3.事務室に課せられた固定資産税の平成9年-15年分の全額を管理組合に負担させ、
平成16年以降分は 57.27m2/144.63m2 を自社負担
残りを管理組合負担として処理しました。
(証拠資料 一 ③)
上記事務室の所有権移転登記の為、平成22年6月20日開催の第14期通常総会
第4号議案として総会の承認を求めた結果、承認 147 否認 1 保留 1
にて可決されております。(証拠資料 一 ④)
なお、上記不法占有に対する賠償請求を 平成22年11月9日付け書留内容証明郵便物
として通知書を大成リゾート株式会社あてに送付済みですが解決には至っておりません。
(証拠資料 一 ⑤)
第3項 什器備品の無許可搬出
平成22年6月30日にて当管理組合と大成リゾート株式会社との管理業務委託契約
が終了したのに伴い、大成リゾート株式会社は1階101号事務室及び14階事務室の
什器備品を搬出致しました。
大成リゾート株式会社は第2項 事務室の不法占有にても告発した如く、事務室を
当管理組合の管理業務のみならず、他のマンションの管理業務のためにも使用し、
更に自社の不動産販売事務所としても14年間の長きにわたり使用しました。
この為、管理組合の所属に帰するものと、大成リゾート株式会社の所属に帰するものの
判別が困難と予想され、什器備品リストの提出と両者の確認を要求しました。
(資料一①)
しかし、大成リゾート株式会社は当管理組合の要求を無視し、什器備品リスト及び
財産目録の提出をしないばかりか、当管理組合の確認無く、マザーコンピューターを
含む重要な什器備品の大半を搬出しました。
これに対し、
平成22年7月3日付け「什器備品の引継ぎ」と題する書面(資料―②)
平成22年7月3日付け「財産目録及び什器備品台帳」と題する書面(資料一③)
平成22年7月28日付け「通常所有者よりの管理費徴収の件」と題する書面(資料一④)
を大成リゾート株式会社に提出し、管理組合に所属すると思われる什器備品の返却を
要求しましたがなんらの返答もなされていません。
法律事務所の見解では管理組合側が財産及び什器備品の所有権を証明する必要があるとの
ことですが、それらを証明する財産目録及び什器備品リストが大成リゾート株式会社に
より無断で持ち出された為、所有権を証明できる資料が残されておりません。
第4項 修繕積立金の滞納
大成リゾート株式会社は当管理組合より業務管理委託契約を受けた管理会社でありながら、
その親会社である株式会社大成不動産が所有する1352号室の修繕積立金を14年間に
わたり未販売物件という理由で支払いを怠りました。
(資料―①)
第5項 タイムシェア事業の運営
大成リゾート株式会社は当管理組合から管理委託契約を受けた管理会社でありながら、
同じ建物の中で「タイムシェア管理組合ふるさと君渦潮編代表者 ○○○○」と称する
別個の管理組合を許可無く設立し(電力、ガスなどの公共料金の支払いにもその名称を
登録し、営利事業を営みました。(資料―① 四国ガス燃料請求書)
即ち、株式会社大成不動産は平成9年から12年にかけてふるさと君渦潮編における
専有室170室のうちの26室につき、1年間を51週に分割し、1週間単位の使用権を
有する1室合計51名の区分所有者を募集し、平成21年12月29日時点で 26室
1131名のタイムシェア区分所有者が存在するタイムシェアシステムと称する営利事業
を営みました。
この営利事業を行うことは、通常区分所有者(1室所有者)が専有室を購入する際に説明
がなかったばかりか、管理規約 第12条(専有部分の用途)に違反して、管理組合の同
意も無く営まれました。
いうまでもなく、ひとつのマンションに第2管理組合の存在は許されていないにもかかわ
らず、指導的立場の管理会社が当管理組合の許可無く設立し、自社の営利事業に利用しま
した。
(資料一② 平成7年8月13日付け徳島新聞広告)
(資料―③ ふるさと君渦潮編 管理組合規約
このタイムシェア事業により、通常区分所有者が被った静穏被害に対し
55,380,000円の損害賠償を請求しましたがなんらの返答もなされておりません。
(資料一④ 平成22年12月16日付け内容証明郵便)
また、同じタイムシェア専有室26室の株式会社大成不動産が所有する区分所有権を利用
して、インターネットなどで一般の宿泊者を募集し、県知事の許可無く旅館業を営みまし
た。(資料一⑤ 募集のパンフレット)
当マンションは中高層共同住宅であり、建築法、消防法などにおいて、旅館業を営む構造
にはなっておりません。
第6項 RCIへの不正加入
RCIとはRCI会員同士のリゾートを1週間をひとつの単位として交換利用するシステ
ムとして、 アール・シー・アイDジャパン株式会社
名古屋市中区栄1-30-22 RTビル2F
に会員登録をし、かつ上記の会社に交換利用の手続きを委託しております。
株式会社大成不動産及び大成リゾート株式会社は
1)ふるさと君渦潮編管理組合の承認、承諾を受けることなく、秘密裏に
リゾートマンション「ふるさと君渦潮編」をRCI会員として
上記の会社に登録し、タイムシェア会員にその交換利用を斡旋しました。
2)リゾートマンション「ふるさと君渦潮編」は建築法上、消防法上の
共同住宅であり、他のリゾートホテル会員の受け入れ(宿泊)は違法行為
であることを認識の上このシステムを強行しました。
3)ふるさと君タイムシェア会員はRCIを利用できると虚偽の説明をして
タイムシェア会員を募集しました。
タイムシェア会計収支報告書
(平成22年7月1日～23年3月31日)
収入の部
管理費収入 ￥19,414,000
受取利息 ￥ 1,004
合計 ￥19,415,004
支出の部
科目 金額 明細
1.共益部分管理費 ￥ 4,680,000 1室2万円x26室x9ヶ月
2.事務管理費 ￥ 4,372,734 従業員賃金、事務用品、管理費徴収
3.清掃管理費 ￥ 4,216,693 従業員賃金、清掃用具、洗剤
4.通信費 ￥ 156,408 郵便、電話、ファックス
5.光熱費(電気) ￥ 981,710 四国電力
光熱費(ガス) ￥ 681,320 四国ガス
6.什器備品 ￥ 4,673,416 布団、リビングセット、洗濯機、パソコン
7.修繕費 ￥ 2,205 専有室配線,配管、備品(エアコン)
8.火災保険料 ￥ 100,840 26室火災保険料
9.雑費 ￥ 275,051 法務、経理相談料
l 0.未払い経費 ￥ 1,253,038 事務用品、リネン、消耗品、修繕費
合計 ￥ 21,393,465
収支残高 △￥ 1, 978,461
支出過大 ￥ 1,978,461
未収入金(管理費) ￥ 6, 188,000
(内、大成リゾート持ち分￥ 3, 718, 000)
以上の通りご報告致します
平成23年6月18日
ふるさと君渦潮編管理組合
理事長 ○○○○
タイムシェア会計貸借対照表
(平成23年3月31日現在)
資産の部 負 債 及び繰 越 金 の 部
科 目 金額 科 目 金額
現金 ￥ 474,494 未払金 ￥ 1,253,088
普通預金 ￥9, 230,491 預り金 ￥ 136,873
前受金 ￥10, 293,485
次期換越金 △￥ 1,978,461
合計 ￥9, 704, 985 合計 ￥ 9,704,985
1.修繕積立金会計はありません
2. 23年度管理費前受金 ￥10, 293,485
3. 22年度管理費未収入金 ￥ 6, 188,000
(内、大成リゾート持分 ￥ 3, 718,000)
以上の通り報告致します
平成23年6月18日
ふるさと君渦潮編管理組合
理事長 〇〇 〇〇