第7回都市環境デザイン会議関西

自然地形活用型住宅の試み―西脇市「緑風台」

河本一行

　・所在地／兵庫県西脇市野村町緑風台（大阪より約50km、 加古川中流の播磨北部）
　・事業主体／(株)播磨都市開発（西脇市、 民間8社の第3セクター）
　・設計／(株)環境開発研究所　施工／(株)竹中工務店
　・総面積／29.3ha（開発区域約18.1ha）
　・総区画数／357（平均270m²/戸）
　・事業期間／S49〜55年（1974〜1980年）頃

宅地の区画をアカマツの樹林付きで販売

図2　造成当時の全景

　・松林の保全／造成は最小限に、 既存の自然植生の松林は可能な限り残し、 造成当初から緑のまちを維持するために、 宅地にも松林を残したまま販売した。

クラスター方式による開発

図3　住宅配置の例

　・クルドサック広場を囲む住戸群／計画地の下流部には池があり、 ここへ流れる小川や松林がゆるやかな傾斜で広がっていた。 この土地のもっている資質を最大限に生かしつつ、 自然にあふれた住宅地として開発するには、 土地造成を極力押さえ、 松林を残すことのできるクラスター方式が適切と考え、 クルドサック広場・道路を囲むように住戸を配置した。

緑のネットワークを実現

　・水系の保全と緑のネットワークの形成／小川を残し、 これを骨格に緑のネットワークを計画した。 自然の中で、 子供たちが自由に走り、 遊び回れるヒューマンスケールのまちづくりの実現を図った。

　・緑あふれる住宅地の形成／擁壁の規制や、 垣根は、 建築協定等が生かされ、 緑あふれた住宅地を形成している。 今では、 西脇市の良好な風格のある住宅地としての景観をとどめている。

図4　野生味あふれる緑道

図5　住宅地内をめぐる緑道

　・時とともに野性的な景観を醸す緑道・小川／予算面もあって、 すべて裸地のままで計画したが、 今では、 緑道を草木が覆い隠し、 歩道部分がわずかに裸地として残る。 舗装しないで砂利道のまま残すなどあまり「つくりこまなかった」ことが逆に、 風格を帯びたまちに成長していた。 手をかけず自然のままの野性味あふれる緑のネットワークが時間の経過とともに形成できた。

大地や自然の一部を我々の住空間として計画・デザインする場合、 計画の意図をいかに伝えていくかがポイントである。 計画段階から事業実施段階、 そして居住者の手に渡ってからも生き残れる明確なコンセプトが理想である。 今回の事業を通じて、 事業性の点から周辺住宅地に競合しうる付加価値を生み出せたことで、 当初のコンセプトは、 販売面でもプラスになったと思う。

販売面での問題点

　・宅地分譲でないと売れない／当初、 タウンハウスや建売で計画していたが、 マーケティングでは、 戸建て販売は困難との結果が出た。 当時、 西脇市には約11社の販売業者があり、 全体でも年間110戸程度しか販売されていなかった。
　本計画でも年間20〜30戸程度しか売れないだろうとの予測だった。 このため、 販売期間を10年としたが、 さらに販売が長引くことも危惧され、 金利負担の増大等で、 採算面で非常に厳しい赤字プロジェクトだった。

販売促進のために実施したこと

（計画面での対応）

（顧客への対応）

　・まず知ってもらう／他の住宅地との違いを理解し、 計画の趣旨に賛同して買ってもらう姿勢を貫いた。
　どのような建物が望ましいのかをモデル住宅の建設により提案。 いかにこの計画が優れているかをあらゆる機会をとらえてPR、 ライフスタイルの提案を行った。
　・ネーミングの募集／PRを兼ねて住宅地のネーミングの募集をした。 顧客にネーミングしてもらうことで、 クラスター方式等の計画の良い面や、 違いを理解してもらうよう努めた。
　・わかりやすいことばで訴える／市長と著名人との対談による紹介を企画した。 イメージキャスターとしてタレントを起用した。
　・会員の募集／販促として会員を募集し、 ハウジングメイトに約2,000人が登録した。
　・販売価格による魅力づけ／初回販売額を相場（10万円／坪）より安い6.98万円/坪で販売した。 最終は12.5万円/坪で販売した。

　・予想を上回る購入希望者／当時は住宅が売れない時期であったが販売当日は31区画に対し約200人の応募があった。 当時、 抽選で販売するのは珍しかった。

　・販売期間の大幅な短縮／当初10年で販売を予定していたが2.5年で完売した。 （昭和52年秋〜54年3月頃）

　・大幅な赤字予想が黒字に転換／販売戦略が大きく収支に寄与し、 大赤字の予定が黒字で事業を終えることができた。 短期間で販売したため金利分が浮いたことが大きい。

クラスター方式

まちの景観

　・まちの顔づくり／建築は、 顧客に任せたが、 タウンセンター、 幹線道路沿いの住宅などを建売にできれば、 もっとコンセプトを明確に伝える事ができたのではないかと思う。

区画の広さ

　・住み手の理解と協力が不可欠／宅地の区画が都市部に比べて余裕があるものの、 もう少し広く取れれば緑道にゆとりがとれたと思う。 もっとも、 住み手しだいで、 敷地が広ければうまくいくとは限らないようであるが。

まちのみどり

　・建築協定等が守られない／建築協定等でブロック塀や、 斜面の造成は禁止などを取り決めたが守らない人が出てきた。
　・宅地内の松が殆どなくなった／区画が一部を除いて70〜80坪で、 家屋を建てればあまり残らず、 松林はどうしても切らざるを得なかったようである。 松林の面影は、 公園や緑のネットワーク沿いに残されているものの、 当時の宅地部分に残した松は殆どなくなった。

計画コンセプトの永続性の確保

　・計画の理解とその実践／プランナーの意図を販売担当者に、 そして購入者、 居住者にいかに伝え理解してもらうかが重要で、 本計画の趣旨を理解し、 実践した市の取り組み姿勢が大きな支えとなった。
　・住民の自治活動による環境保全／計画の理念を次世代に伝え、 良質な住環境を維持保全していく自治活動等の継続が重要である。
　・伝達のシステムの構築／計画者として、 実施段階の販売、 住み手等の次の事業ステップに手渡す場合に、 良く計画の趣旨を理解し、 賛同し、 実践してもらえるような努力と、 工夫が必要である。

人の価値観に対する課題

　・住み手の理解と協力が不可欠／建築協定等は住民の協力がいる。 計画の趣旨を住民に理解してもらい、 守ってもらうことが重要である。
　・地域住民ニーズへの対応／ターゲットとなる地域の住民特性や利用形態に応じた商品開発も必要である。

商品価値から見た評価

山崎譲二

−西脇「緑風台」の示唆―

　・昭和40年代以降、 現在に至るまで、 大都市の鉄道沿線周辺では、 他の消費財と同様、 大量生産、 大量消費に代表される、 現在の住宅地づくりの生産システム（大型建設重機の登場により、 大規模造成を可能とし、 均質で高性能のいわゆる「ひな壇型造成」による宅地大量供給と、 それによって可能となったハウスメーカーの規格住宅の大量生産による住宅の供給）を確立した。
　・西脇「緑風台」は、 昭和52年に開発された住宅地であるが、 当時異色な街づくりとして紹介され、 それ以降、 同種の街づくりは行われていない。
　・しかし、 その自然を生かすランドプランニングによる住宅地は、 量から質、 横並びから個性を重視と言う時代の潮流の中、 メーカーサイドでない、 それぞれの顔を持つユーザーサイドに立った住宅のあり方、 まちづくり手法のあり方の一つとして、 大きな示唆を持っているといえる。
　・今回の我々のテーマである「起伏と土地の商品価値」は、 こういった時代の要請のもとで、 住宅地のあり方・つくり方について、 その基盤である自然（大地）との関わりを、 その商品価値（＝生活価値、 精神価値、 経済価値）の面から検討を加えるものである。

※以下、 西脇「緑風台」同様、 自然を生かすランドプランニングを見事に商品化している特徴的な事例を挙げ検証してゆく。

別荘地に見るランドプランニング例

→元来、 別荘地はその地域の特徴のある自然植生や風光明媚を売り物にした不動産商品である。 そのため、 道路、 上水、 電気など、 人が暮らすための必要最小機能確保の改変とし、 人の手を極力入れない。 その意味では、 別荘地の開発は、 自然（大地）を生かすことが商品性を高める究極の商品とも言える。

(1)ＳＥＩＹＯ八ヶ岳高原海ノ口自然郷

本別荘地は、 (株)西洋環境開発が30年に亘り長野県南牧村八ヶ岳東山麓標高1300m〜1850mのエリア（700ha）で開発を進めている。 現在、 1,100のオーナーが別荘ライフを楽しんでいる。

1.5次住宅地に見るランドプランニング例

→住宅地として通勤には、 限界立地であるが別荘地と違い通えないこともない自然が豊かな住宅地の事例。 今後、 マルチメディア、 高度情報通信の進展により新たな市場の形成が期待される。

(2)藤和グリーンヒル

図10　藤和グリーンヒル南足柄マスタープラン

図11　斜面地の中に建つ住宅

民間デベロッパー藤和不動産による開発。 神奈川県足利市の丘陵地約90haに「自然を活かしたファーストハウス」というコンセプト。 区画面積は、 150坪以上の区画と300坪以上の区画にゾーン分けがされている。 自治会による建築協定によって建築基準を規定しているほか、 樹木の伐採禁止などにより環境保全を図っている。 居住者は、 定住221戸、 別荘23戸、 賃貸6戸という構成で、 住民の6割は地元、 2〜3割は小田原から新幹線利用で東京・横浜へ通勤、 残りの1〜2割はリタイア・自由業。

この街には海外での生活経験者や芸術家などが多数くらしている。 車社会型ライフスタイル。

(3)コリーナ矢板、 フィオーレ喜連川

図12　フィオーレ喜連川（航空写真）

図13　コリーナ矢板の住宅

栃木県宇都宮市郊外の住宅地。 開発コンセプトは「生活エンジョイ型温泉付林間住宅地」。 開発エリアは、 何の特徴もない里山。

温泉を掘り当てコンター道路で省造成とした自然林付き宅地（矢板；80〜600坪・平均120坪、 喜連川；100〜300坪・平均140、150坪）。 省造成によって可能となった販売価格の安さも魅力（8〜14万/坪、 H7年12月）で、 バブル崩壊後にも拘わらず売出し度に即日完売。

「喜連川」の宅地の購入者は地元、 東京通勤者（宇都宮から新幹線通勤）、 老後のための土地手当＋別荘地として、 がそれぞれ1/3。

古くからの高級住宅地に見る
ランドプランニング例

→明治末期から昭和の初めにかけ、 阪神間では、 沿線沿いの都市に勤務する中流サラリーマンを対象とした住宅の他、 大阪の事業家や富裕層を対象に、 また、 神戸の貿易商や外国人居住者を対象とした、 高質な住宅地の形成が盛んにおこなわれた。 特に、 六甲山の丘陵に造られたものは、 地形（大地）の特徴を生かし眺望や小河川、 既存樹林を活用し、 それぞれ大きな敷地とすることで、 自然の残る緑豊かな独特の高級住宅地を造ってきた。 これらの住宅地や彼らのライフスタイル、 それをサポートする関連生活施設群が、 今なお、 魅力的な阪神地区の固有の文化や地域イメージを形成している。

(4)六麓荘

図14　六麓荘の土地利用

昭和4年頃、 株式会社六麓荘によって、 芦屋の丘陵地（標高100〜200m）に197区画を持つ高級住宅地として建設された。 香港の白人居住区に倣い南斜面の起伏に富む自然の地形を活かし、 1区画を300〜400坪以上にし、 小川を敷地内に取り込むなど、 そこに建てられた優れた住宅建築群と共にスケールの大きい住宅地が形成された。

当時においても、 平野部は大規模な耕地整理や電鉄系の宅地開発が中間サラリーマン階層を対象とし碁盤目上の整然とした街路割りが主流であったことから見ると、 六麓荘の住宅地づくりは、 その時代においても、 それらから一線を画していたと思われる。

(5)ジェームス山

JR塩谷駅の北西に位置する標高100m程の丘陵で昭和初期にイギリスの貿易商アーネスト・W・ジェームスが外国人用住宅地として開発した。 自然地形を活かし残した松などの樹木が茂る山に50軒ほどの海を眺める洋館が建つ。 クローズド・コミュニティであるが、 神戸の北野とは又違う異国情緒の感じられる住宅地を形成している。 居住者の特性とともに、 自然（大地）を生かした住宅地の好例といえる。 周辺には、 「ジェームス山」を冠した住宅地が開発されている。

土地の有効活用や販売促進の材料として
活用したランドプランニング例

(6)桂坂・東ＣＥＤ

図15　桂坂「東ＣＥＤ」模型写真

桂坂は、 西洋環境開発によって京都市西京区に開発された住宅地である。

ここで紹介する「東CED」は、 幹線道路の正面斜面地（約4,600m²）に当初計画では、 上部に平坦な片側1列の街区で下部の残りの部分は1：1.8の法面であった。

そこで、 ニュータウンの玄関部にふさわしい住宅地デザインを持たすため、 内井昭蔵氏の設計による斜面地を生かしたインパクトの強い住宅群（10戸）として計画された。

この住宅群は、 街のイメージ形成に貢献すると共に、 販売面では、 海外居住経験者や市場に多くでている住宅に満足できなかった人達の支持を得て完売した。

効　果

※事例で見てきた自然を生かしたこれらの商品は、 今、 時代が求める貴重ないくつかの示唆をもっていると思われる。 それらを整理すると以下のようになる。

(1)地域文化やコミュニティの形成効果
　→六麓荘、 ジェームス山、 西脇緑風台
(2)個性や多様性の獲得（自分のライフスタイル、 ライフステージや趣味確立のための満足度の高い住環境の取得）

　→藤和グリーンヒル、 コリーナ矢板、 喜連川、 桂坂東CED、 西脇緑風台
(3)文明万能主義から、 癒しを含めた自然価値の再評価
　→八ヶ岳海ノ口自然郷、 六麓荘、 藤和グリーンヒル、 コリーナ矢板、 喜連川、 西脇緑風台
(4)大型重機とスタンダード設計による画一的な大規模造成への疑問
　→藤和グリーンヒル、 コリーナ矢板、 喜連川、 桂坂東CED、 西脇緑風台

課　題

※一方で、 その商品特性が強いだけに事業化に際し固有の難しいマーケット特性や開発関連法規、 行政指導面の縛りをうけている。 共通する主なものを整理すると以下のことが言える。

(1)従来大規模住宅地等で供給されてきた宅地と異なり、 不動産価値としての評価が、 個別性が強く、 人によって変わる嗜好品的な側面を持っている。
　→ライフスタイル、 趣味、 価値観、 ライフステージ
(2)マーケットの対象が、 一般大衆でなく特定個衆であることや、 商品計画が開発対象地の自然（大地）の特性に規定されるとともに自然を生かそうとすれば必然、 大きい区画が求められるなど、 今まで、 企業が事業化するについてリスクが大きいと考えられてきたこと。
(3)西脇「緑風台」では、 市の理解や協力があり、 自然を残すための手法としてのクルドサックの全面的な採用が認められたが、 まだまだ、 一般行政では、 管理の問題から認められていないのが実状で、 これらの自然を大きく生かすための手法についての行政理解が課題となっている。
(4)販売面では、 基盤整備に止まらず各戸の住宅について自然地形にあわせた建築が要求され、 購入者に住宅イメージが難しく、 またそれをサポートするシステムがまだまだ未整備で、 「緑風台」のようなモデル住宅の建設や、 購入者への啓蒙活動や環境維持のための住民自治が必要である。

結　語

　・ここまで見てきたように、 自然を生かすランドプランニング商品は、 現在、 時代が求める住宅のあり方、 まちづくり手法の一つとして、 その意義・価値は大きいものがあると言える。
　・一方、 他の消費財と同様、 大量生産、 大量消費に代表される現在の住宅地づくり生産システムには馴染まないことが分かった。
　・本来、 家（すまい）は、 消費財とは異なり、 そこに生まれ暮らす人々の生活の場であり、 そこで生活する者にとって、 心の癒しや自己実現の貴重な場でもあることを考えるとき、 克服しなければならない多くの課題はあるが、 「自然（大地）を生かすランドプランニング」の考え方は、 街づくりに携わる者の一人として、 重要なテーマであることを改めて確信した次第である。