ニュータウンの持続可能なマネジメントの展望

　今、ニュータウンの仕事をしていますので、参考になることが多い話でした。教えていただきたいことも沢山あるのですが、３つほど質問させていただきます。

　ひとつは、開発者の引っ込み方についてです。いかに円滑に主導権を地元行政や住民に移して行くべきなのか。またその過程で開発者は完全にひっこむべきなのか、あるいはその後もフォローしていくべきなのか。どういう風にすれば一番いいのか、考えを聞かせていただきたいと思います。

山本：

　このことに関しては、私にはよく分かりません。ただ、千里は最初のニュータウン開発でしたから、市や大阪府は理想に燃えて取り組みました。だから開発者はずっと関わり続けたわけですが、今のニュータウン開発なら事前に地元市と開発内容や引き継ぎ時期などいろんな話し合いをしてから行われるのではないでしょうか。

　今日は、実際に千里ニュータウンの開発に関わった方も来られているようですが、千里ニュータウンの場合は、近年の市街地開発と違って、地元市にとっては“落下傘部隊”のように突然降ってきた開発だったんじゃないでしょうか。新住法には、「開発が終わった翌日から地元市に移管する」と書かれてあるのですが、それがなされなかったのは、地元市としても、ある日突然もらっても荷物になるだけだったからだろうと思います。

マネジメントセンターの経営基盤について

　ふたつ目は、大阪府千里センターについてです。千里ニュータウンのマネジメントでは大きい存在だったと思います。その代替機能としてのマネジメントセンターを提案されましたが、こういう場合の経営基盤はどういう風に考えればいいでしょう。

山本：

　千里センターはこの街に愛着があって大事に育てたということでしょう。住田先生や梶浦先生が書かれた「日本のニュータウン開発−千里ニュータウンの地域計画学的研究」を読むと、「普通の街になって環境水準やサービス水準が落ちるのを恐れ、水準を保つために千里センターが設立された」とあります。

　なお、千里センターの経営基盤はしっかりしており、ずっと黒字でした。それを基盤にまちづくりのいろいろな事業ができました。もし赤字だったら、千里センターはとっくになくなっていたと思います。千里センターが儲かっていたのは、千里ニュータウンのマネジメントにとって、とても大きいことだったと思います。

　千里センターに代わるマネジメントセンターの経営基盤については、難しい問題だと思っています。ひとつはNPOのような団体が実績を積みながら、少しずつ事業を拡大して、まちづくりを担えるよう成長していくというやり方です。これができることが理想なのですが、かなり大変だろうと思います。

　もうひとつ考えられることは、地元市がまちづくりNPOに対価を払うやり方です。ただ、経営基盤がしっかりすると、逆にミッションがおろそかになり、組織が形骸化するのはよくあることで、このあたりをどうするかという問題があります。

　こんなことを考えると、NPO活動の目的を忘れずに経営基盤もしっかりさせるのはとても難しいことです。しかし、それもこれから考えていかねばなりません。

ダウンゾーニングをなぜ都市計画決定しなかったか

　最後に伺いたいのは容積率についてです。要綱で容積率200%のところを150%に決めたという話ですが、なぜその時、都市計画の方を変えなかったのでしょうか。

山本：

　あまり詳しい話を聞いたことがないので、正確には分かりません。ただ推測するに、都市計画を変えるのは大変な作業であり、またニュータウンだけ変えるわけにはいかなかったのではないでしょうか。それで任意の要綱で規制したのだと思います。

当時の地権者の思いについて

　最後の方で、千里には土地収用の時の地霊があるというお話がありました。多分、千里のその後の開発やマネジメントに関わった人たちに「自分たちの土地を取り上げてまちづくりをするんなら、下手なことは許さん、いい場所にしてもらいたい」という地元の人の熱い思いもあったんじゃないでしょうか。大抵の人は土地を売ったらサヨナラでしたが、何人かはそういう人がいたように思います。

山本：

　それは、以前私が勤めていた会社のボスのことでしょうか（笑）。確かに「売ったからにはいい街にしたい」という気持ちが強かった人です。千里ニュータウンの開発区域に土地を所有していて、大阪府の買収に応じた地権者の一人ですが、最後の1ヘクタールは「絶対に売らない」と宣言して、大阪府と裁判までして勝ち取り、自分の好きなように使うと言って、健康や環境、まちづくり関係の活動を続けてきました。

　同じように地権者の一人であり、大阪府千里センターに長く勤務された奈須さんも最後までニュータウンに夢を持ち続けていた方でした。

　地権者の事情は私もそんなに詳しくは知りませんが、土地を売っただけの人、土地を買収・収容されて恨みをもった人だけでなく、千里ニュータウンのまちづくりに積極的に関わった方も多かったと思います。

「住環境の保全育成」の具体的な動き

　さきほどのマネジメントセンターと関係主体の連携のイメージについて伺います。マネジメントの課題として書かれている7つのうち、右の「多様な市民活動の展開」「住環境保全ルールづくり」「多様な住宅・施設の導入」は進められつつあると思いますが、左の「地域の将来像の共有」「交流拠点の整備」「住まいと暮らしの支援」で何か具体的な動きはあるのでしょうか。

山本：

　「住民の交流拠点の整備」については、地域住民が空き店舗を借りてつくった「ひがしまち街角広場」がひとつの事例になると思います。こうしたものが他地域でもできればいいと思っています。ただ「街角広場」は、郵便局拡張のために立ち退きを通告されたそうで、ここは頑張りどころだと思っているところです。

　「地域の将来像の共有」では、吹田市が佐竹台や津雲台を対象に、住民の意向を取り入れた住区のプランを策定しているようです。住宅供給公社の建て替えが進められているのが背景になっているようですが、「将来像の共有」は始まっていると言っていいと思います。

　「住まいと暮らしの支援」については、大阪府が「住まいと暮らしのマッチングシステム提案公募型事業」を現在行っています。これは、戸建住宅などに住む高齢者の住み替えを支援するNPO事業に２年間助成するというものです。

　最後に「ネットワークの拠点の整備」にも触れておきます。これは７つの課題の中で一番難しいだろうと思います。ただ近年、千里ニュータウンのいろいろな地区で様々な市民活動が生まれており、このような動きが次々に出てくる中から、ネットワークの拠点の整備も現実化するのではないかと思っています。

公共賃貸住宅の建て替えについて

　私たちはニュータウンのハードな問題を中心に活動してきましたが、今日はソフトな面が中心のお話で初めて聞くことが多く、興味深く聞きました。

　ところで、今公共賃貸住宅の建て替えが急ピッチで進んでいますよね。山本先生は、公社や大阪府が進めている住宅の建て替えはどのようにご覧になっていますか。

山本：

　大先輩の角橋さんから難しい質問が出ました。上手な答えにはなっていないかもしれませんが、私は今回の論文で「千里ニュータウンはこうあるべき」という書き方はしていないんです。むしろ「どんな仕組みの中でやっていくべきか」が中心的な視点です。だから、建て替えについても明確なイメージは持っていません。

　それぞれの住区の人々が公社と話し合う中で、建て替えの方向性を決めていけばいいと漠然と思っています。ただ建て替えた後、家賃が上がって年金暮らしのお年寄りが出ていかざるを得ない事態は問題だと思います。上がった家賃を払えるのは半分だからと、半数の人の分だけの住宅を建て替えて、残った土地は民間に売ってしまう。公社が等価交換方式で今やっていることは、大阪府も都市機構もそうする可能性が高いと思います。

　公的住宅の中にも民間の中にも公益的なスペースや施設（街角広場やコーポラティブ住宅、ケアハウスなど）をつくるよう、行政から条件付けるようなことをしていかないと、将来また高齢化の問題が出てしまいます。住宅地ではなく、「街」としての多様性が生まれるようにしていく必要があると思っています。

角橋：

　ご存知でしょうが、千里ニュータウンの4万戸の住宅のうち6割が公的賃貸住宅です。私は大阪府企業局で30年間仕事をしてきましたし、千里にも住んでずっとまちづくりを見てきました。その立場からひとこと。

　今ある住宅供給公社の住宅12団地3600戸は、全て建て替えが決定しています。吹田市域にある府営住宅の建て替えも大阪府が最終決定し、募集を停止しました。都市機構もいずれは建て替えることになるでしょう。

　そうすると、1960〜1970年代にかけて、先達が心血を注いでつくった理想の街がこの世から消えてしまうんです。だから建て替えは絶対いけないことだと思うんです。やり方が暴力的です。今ある建物をスクラップにしていくのは、耐用年数の半分しかたってないのに壊すということです。構造的にもしっかりした建物をなぜつぶすかというと、府が財政赤字だから土地を売って赤字を解消したいということであるのは明白です。

　建て替え後、半数の住民は出ていくことになります。緑もなくなってひどい状態になるでしょう。しかも、住民参加が言われて久しいのに、この計画策定から決定までの間、住民に一言の相談もなかった。ある日突然、住民に「こう決まりましたから」と通告しただけです。これじゃあ都市計画じゃなく建て替え屋に過ぎません。地域や街をどうするかの視点がないまま、建て替えだけがどんどん進んでいるのが現状です。また、それに住民が抵抗しないのも残念で、我々専門家はこのまま黙視していいのかと思っています。これが私の意見です。

山本：

　私の立場は角橋さんから見ると、建て替えを前提として話をしていることになるのですね。

角橋：

　だから、もう少し真実を見て欲しいと思っております。もうひとこと付け加えますと、吹田市よりは豊中市の方が少しマシで、早くからこの問題に取り組んでいます。吹田市が最近まちづくり指針を作ったのは、建て替えをスムーズに進めるためだけだろうと思います。

一般市街地に応用できるヒントはないか

　感想と質問をひとつさせていただきます。

　まず感想ですが、今日の話は明晰で分かりやすく、心地よく聞きました。心地よさの半分は、計画的に作られたニュータウンが持つ明晰さなのかとも考えました。

　また、この明晰的な気分は、欧米のまちづくりの論文や講演にも通じるものなんです。つまり、欧米の場合、住んでいる人が今の状態に満足していて、今より悪くなる計画なら許さないという態度です。千里ニュータウンの住人も同じ意識構造だなと思い、それが欧米的だと感じました。

　千里ニュータウンでは、一般の市街地とは違うマネジメントがあるはずだというスタンスで計画が立てられました。日本のまちづくりの現場では、例外的かもしれません。ただ、そのやり方は、欧米では当たり前なんです。

　ここからが質問ですが、千里ニュータウンのマネジメントが日本の他の一般市街地に与えるヒントや影響はないものかどうか。その辺どうお考えかをお聞かせください。

山本：

　この研究は一般市街地と比較するところからスタートしたのですが、どうヒントになるかは難しい問題です。

　日本の一般の市街地では、雑然とした街並みの中で、なんでもありのまちづくりが進められていて、しかもそれに不感症になっていると思います。しかし、千里では住民が活発にまちづくり活動をやっています。なぜかと言うと、丸茂先生が指摘されたようにニュータウンは分かりやすい構造だからと言えるでしょう。だからちょっとした変化でもどうなるかが分かるから、反対かどうかの態度を明確に示せるんです。

　もちろん一般市街地にもそれなりの良さはありますが、こうした分かりやすさがありません。ニュータウンの方法をそのまま移すというわけにはいかないでしょう。ただヒントになり得るものをひとつあげるなら、住民自身の意識でしょう。自治会や公民館活動などの小さな活動から、まちに対する関心が生まれ、まちづくり活動につながっていくことがあります。

　それと大事なのは、「ひがしまち街角広場」のように、街の人がふらっと寄ってお茶を飲んだり集まれる場所があるかどうかです。そんな場所からまちづくりは生まれるのかなと最近思っています。いつ行っても誰かと会えて話ができる、話さなくてもただ街を眺めているだけでも気分がいい、そんな場所が必要です。そんなことを通して、まちのことが分かってくると、まちのビジョンの共有へとつながっていくのではないか。そんな風に楽観的に考えています。

　だから、「住民」そして「集まれる場所」、このふたつがヒントと言えるのではないでしょうか。

都市計画の理想はどこへ

　千里を始めとするニュータウンは、一般市街地と比べると市街地像がしっかりしていて理想のまちにしようとして作られてますよね。景観にしてもルールがちゃんとあって、普通の市街地の何でもありが通りにくい所だったはずです。

　どんな住環境がいいのかという理念や理想が時代の変化を背景に変わるのであれば良いのですが、今までのお話を聞いていると、事業者の都合で変わっているという印象を受けます。

　「いかにお金をかけずに建て替えるか」という話になっていると聞くと、マネジメント云々といってもむなしいのではないか。住民の活動が反対から創造へと言われても、前提が整っていないのではないか。都市計画の理想はどこへ行ったかと感じてしまうのですが。

山本：

　住民がいくら頑張って活動しても、金で押し切られてしまう現実があるじゃないかということですよね。住宅もどんどん高層化して、ニュータウンらしい街並みが消えてしまう可能性があります。

前田：

　それを我々は計画の美しい変化として認識すべきなのかどうか。

　あるいはそんなことが起きないよう、都市計画で容積率を150%に変更しておくべきだったのではないか。200%が適法なら200%いっぱいに建てたくなるのが人情でしょう。

山本：

　現在の都市の状況の中で、果たして都市計画は力を発揮できるのか・・・、都市計画の根幹に関わる難しい問題ですね。

角橋：

　前田さんは今、いい問題提起をされました。関連して、私も少し意見を述べ、こうしたらいいという具体的な話をしたいと思います。

　先ほど言ったように、一律に全面建て替えだと、今の建物を全部壊してしまうことになります。高層のスーパーブロック案も出ていますが、70〜80年代にかけて否定された考えです。アーバンデザインも貧しいし、話になりません。建て替えて箱を作ったら良しという発想しかないのです。

　では、我々住民はどういう将来像を描けばいいのか。そこで我々にも提案する能力が問われてくるのですが、私は今、新千里西町の住民と一緒に大阪府住宅供給公社を相手に反対運動とともに、この問題に取り組んでいます。反対するばっかりではいけないのはおっしゃる通りで、そこで我々が提案した内容を紹介します。

　私たちが提案したのは、住棟配置におけるハイブリッド案です。つまり、今使えるものはリノベーションやリフォームで使い、新しい家に住みたい人（我々の調べでは30%ぐらい）のためには建て替えるというものです。いろんな住民の要望をデザインとして提起したのです。こういう背景であれば、建て替えはポジティブな選択肢です。

　ところが、住宅供給公社の案は相変わらずスクラップ＆ビルド。もうちょっと知恵を出せと言いたいですね。もっとも公社の本音は経済目的ですから、住民としては動きようがない。全面建て替え案しかぶつけてこないなら、住民も反対するしかないというわけです。

　だから我々は住み続けたいという基本的な要求を満たすために、多様で具体的なイメージをもとにしたデザインを貫いていかなければならないと思っています。

　これが我々の活動のあり方であり、その提案能力のひとつです。

住環境マネジメントの主体について

　去年か一昨年、三好さんが別のニュータウンのことで論文を書かれていました。山本さんの先輩みたいな立場から今日のお話のコメントをいただきたいと思います。

三好(PPI)：

　今日はなかなか面白い内容で、山本さんらしいきめの細かい内容でした。ぜひとも本編を読みたいと思います。ただ気になったことがいくつかあるので、その点を質問かつ感想として述べさせていただきます。

　まず「更新期の住環境マネジメントの課題と関係主体の役割」の横軸・縦軸の項目はその通りだと思うのですが、誰が主体になるべきかについてはちょっと僕の感覚と違うと思いました。山本さんの表では若干シンプルすぎるのではないかと思います。

　私ならやはり十数個の課題があるわけですから、前提条件を整えるセクターとそれをアクションに移すセクターとに分ける考え方にするでしょう。すると、この印の付け方もガラッと変わっていくと思われます。もう少し立体的な表になっていく気がします。

　また、関係主体の役割を見ていると、市中心の課題が多いですよね。しかし、私は事業者がマーケットの中で様々な課題を解決していくという構造が必要だと考えます。市は課題の解決の中心主体ではなく、専門家とネットワークを張りつつ前提条件を整えていく方向でリーダーシップを発揮していく方向に行ってほしい。そうでないと、市や住民が突然頑張ろうとしても、スピード感の問題もあるし、無理があります。角橋さんから住民活動のご報告もございましたが、働いている若い世代がもっと入りやすい仕組みがいります。

　僕のイメージで言うと、事業主体にもっと条件をつけてみるのはどうでしょう。千里ニュータウンはマンションには絶好の立地ですから、ディベロッパーは土地が少しでもあるならマンション事業をやってみたいんです。だから、事業者にあまり好き勝手なことはさせない、多様な条件の中で課題を解決していくというイメージが僕としては重要だと思っています。

反対運動とエゴについて

　それ以外のことですが、「千里タイムズ」について。千里タイムズがまちづくりに関するニュースをどういう立場のどういう切り口で報じたかによって、情報にもバイアスがかかってくると思います。誤解を恐れずに言うと、右寄りか左寄りかでニュース内容も全然違ってきます。その点については、研究資料としてはどういうスタンスで扱われたかに関心があります。

　それと反対運動はどこで活発に起こったかというお話を面白くうかがいましたが、集合住宅ではあまりなかったとの説明にちょっとひっかかりました。賃貸住宅が多いので、住んでいるところがイヤになったらさっさと出ていこうとする人が多いのかと推測しましたが、その点はいかがだったんでしょう。

　また、反対運動が起きる背景には良好な住環境イメージを共通して持っているから起きるのでしょうが、それ以外にも既得権を守るために排外的にやっている運動もあると思うんです。例えば、容積率150%という良好な所に住んでいるのだから、これ以上人が増えるのは反対という風に。今、マンションの建て替えの反対運動が盛んな中には、若干排外的な立場の運動もあるのではないですか。

山本：

　ご質問は、千里タイムズと反対運動についてですね。

　千里タイムズは、今は4〜８ページものになってしまいましたが、過去40年間は12〜16ページというかなりのボリュームの新聞を発行していました。立場としては左寄りだと思いますが、40年間発行し続けた情報紙であることから、立場を理解した上で資料として使えると思いました。

　反対運動が賃貸住宅では本当になかったのかとのご質問ですが、やはり所有に対する意識が違うことは大きいでしょう。戸建て住宅は緑地に接していますので、戸建ての人は回りの緑の変化にはとても敏感です。

　また、既得権に発する反対運動があるのではないかというご指摘ですが、実は私も当初は反対運動を地域エゴに感じていました。今でも、首をひねりたくなる反対運動もあります。未だに千里ニュータウンは理想の街としてつくられたのだから、少しでも変えようとするのはまかりならんとおっしゃる方もいらっしゃるんです。ただ最近はそうした反対運動は少なくなってきて、反対するからには代替案を出してきて、少し昔とは違ってきた印象です。

　最後に一言。今日はみなさんの質問に十分に答えられない部分もありました。私は、どのような主体がマネジメントしてきたかなど、仕組みのことを中心に研究してきたものですから、どのような土地利用を行うべきかという将来像について明確なイメージをもっていません。このようなテーマを含め、今後も千里ニュータウンのまちづくり活動に従事していきたいと考えています。

まとめ

　山本さん、ありがとうございました。私は、最後の方に出てきた質問とコメントが重要ではないかと思いました。丸茂先生がおっしゃったお話とも関係してきますが、自由に変化していくことについて山本さんは許容しているわけではないけど、明確に論じていない点があります。それを今後、どう考えていくかに期待したいと思います。また、その時、市場の中でと言った場合、誰がそれを市場の中で提案するのか。マトリックスの中にはこれを間違うと全部がダメになるというポイントがありますので、それを防ぐ役割はどうするのかも課題となります。やはりプロが考えなければ解決しない問題もたくさんありますよね。

　今日の参加人数を見ても、みなさんの関心がとても高い研究だと思います。これからも考えなさいという注文をもらったようなセミナーでしたが、山本さんのご報告に拍手で謝意を表明して今日の締めくくりとさせていただきます。山本さん、ありがとうございました。