伝建地区まちづくりの新段階―その現状と課題

今井町における見直し調査	橿原市今井町伝統的建造物保存地区

　伝建には伝建対策調査というのがあります。これは、その集落なり町を伝建に指定していこうという場合の調査です。先ほどの四国の落合集落の話は、ここを伝建にしていくための調査だったのです。もうひとつ重要なのが、伝建の見直し調査というものです。

　伝建の見直し調査とは、伝建指定されてからある程度年月が経ってから、その運用がどうだったかを見るための調査ですが、実際は指定地区を広げるための調査が多いようです。例えば、京都ですと祇園新橋地区の見直し調査で、新しく石塀小路が伝建地区に入りました。

今回の見直し調査の特徴	見直し調査にいたる経過

　住民組織からの要望も出されていました。調査報告書（『今井町−伝統的建造物群保存対策調査報告書』橿原市教育委員会2009.3）では、それを引用してこの地区の課題の整理をしています。借家・空き家の問題については住民組織の方々が提起し、市や文化庁は、伝建制度の枠内で、それへの対応しようとしている状況です。

　今の保存制度で何が問題かというと、やはり「入居者の希望に沿う整備が困難である」「古材の再利用が困難である」「制度の規制や支援が分かりにくい」ということに尽きるようです。

　かなり大きな規模で借家経営をされている方がおられるのですが、そういう方からは「経済的なことを考えると借家経営が困難」という意見があります。現代的な内部空間作りができないことも、住み手側を敬遠させている要因とされています。いろいろな費用もかかる。行政的な手続きが迅速でないから直そうと思ってもかなり時間がかかってしまう。保存修理の方針で古材をどう使うかの運用方針を定める必要があるというご指摘もありました。

■見直し調査の概要

調査の内容	事業制度に関する調査

事業実績	建物の種別・所有形態（黒川知沙・海老原芳・権平香織・増井「橿原市今井町伝建地区における修理・修景の実態について　その１〜３」『日本建築学会近畿支部研究報告集』50・計画系 2010.6 より）

　特定物件の種別では戸建てが204件、長屋が185件となっています。所有形態では、持ち家137件、借家252件と借家が持ち家の倍の数を占めています。長屋で借家という形態がとても多くて、いろいろと問題があるようです。

今井町補助事業の特徴（前掲黒川他文献より）

平成5年に伝建指定がされるまでは市の単独事業で68件の補助事業が行われていました。伝建指定がされてからは伝建事業で235件の改修がされて、だいたい保存すべき物件の6割ぐらいの改修は終わっているようです。

修理物件の内訳	具体例（両図とも前掲黒川他文献より）

修理実績調査結果1	修理実績の調査結果2（両図とも前掲黒川他文献より）

修理実績（前掲黒川他文献より）

　修理実績の調査結果を見ると、伝建制度運用以降、明らかにその内容が違っていて、伝建までは小修理が多いのに、伝建制度運用以降7年間は大規模・小修理ともに実施、平成13年以降は大規模修理が主になっています。

　また修理の内容を見てみると、あるパターンがあることに気づきます。建物の傷む箇所は家によってだいぶ違うものなのですが、それをこまめに直していた時期と、瓦から壁まで全部直してしまう大型修理の割合が逆転した時期とがありました。

■プロセス調査と修理事業利用調査

プロセス調査結果（前掲黒川他文献より）	どういう流れで一軒の家が直っていくかを、今井町に残されていた修理の記録を整理してパターン化してみました。
復元検討（前掲黒川他文献より）	基本はお施主さんが家を直したいと思ったときに、計画図面ができた段階で申請して許可をもらうという流れになっています。保存地区ですから、本当はいろんなやりとりがあってもいいと思うのですが、書類上もありませんし、アンケート調査もなかったというのが実情でした。 　それと、補助金が出るのは工程の一番最後、竣工した後になります。これも住民が指摘した問題点の一つでした。一時的に住民の持ち出しになるわけで、負担になるという意識を持たれているようです。

修理事業利用調査（前掲黒川他文献より）

　
　伝建事業での修理とは、基本的には古い建物（特定物件）の外観を「創建当時の形を踏まえた上でしかるべき外観に修理していく」のがルールになっています。今井町の場合、創建当時の形が分かる有名な家はだいたい修理が終わっています。今取り組んでいる物件はかなり改造が進んで元の形が分かりにくいものが増えているのです。

　この事情はどこの伝建地区でも同じだと思います。

　伝建事業はどうしても文化財的に保存状態がいい、つまり創建当時の形を残している家から始めていきますから、事業が進むにつれ改造を経た後の建物が対象になっていきます。

　ですから、事業が後になるほど元の形がどうだったか分からなくなっているのです。例えば、本来はどこが入口だったのかとか、格子はどこに入っていたのかなどが分からなくなります。そんなとき、民家の学術調査などで学者が「こんな建物だったらこういう形に復元できる」と事例を示しているのを参考にすることになります。

　結果、どういうことが伝建地区で起きているかと言うと、創建の形が分からない建物は、そういう先例を元に、同じ外観の建物にどんどん復元されていくことになります。本来はいろんなバリエーションがあったかもしれない町並みに、同じような外観の町家に復元されていることが問題だと思います。

複数回修理（前掲黒川他文献より）

今井町でもうひとつの問題と思われるのは、複数回修理です。だいたい250件のうちほとんどが前回の伝建修理から20年を経過しています。それが伝建事業で修理した後、2回目の修理に入りつつあります。以前修理した部分の2回目の修理はどうやっていけばいいかも大きな課題になっています。

修理事業利用（前掲黒川他文献より）

今分かっているのは、借家・長屋建ての修理実績が非常に低いことと、制度利用者に偏りがあることです。同じ借家の持ち主でも積極的に伝建制度を活用してどんどん修理を進めている家主さんもいれば、家が老朽化するのを全然構わずほったらかしにする家主さんもいます。制度利用者が二分化する傾向にあります。

■空き家・空き地・破損調査

1977年と2008年の比較（前掲黒川他文献より）	空き家調査結果（前掲黒川他文献より）

　空き家・空き地は伝建地区なら必ず存在する問題で、しかもどんどん増えています。それを抑止するのは、よほどインセンティヴがないかぎり難しいと思います。

　今井町では空き家数98件、空地・駐車場46件と、昭和52年調査の約倍の数となっていました。伝建指定がされて公的資金が投入されたにもかかわらず、空き家は増えてしまったのです。もっともこれは指定のない一般的な伝統的市街地に比べたら少ない数ですが。古い建物が壊せないから駐車場が増えないのだという解釈もあります。

破損調査結果（前掲黒川他文献より）	空き家の個別調査（前掲黒川他文献より）

　28棟39戸について調査をしました。ここでは天井高などを検証して、やはり2階が使いにくいとか、1〜2階は建築基準法的にはどんな線引きができるのかなどを調査し、損傷調査や構造調査も行いました。

■空き家の活用の検討

5戸建長屋をグループホームに

5戸建長屋をグループホームに　勝村一郎氏の案（『橿原市今井町伝統的建造物群保存地区見直し調査報告書』2009.3より）

　伝建制度の枠組みの中でどれだけのことができるかを、協力していただいたNPOに、5つのモデルを設計してもらいました。5人の建築家さんに5案出してもらいました。

　その一つが空き家になっている5戸建長屋をグループホームにする案です。私はこの案が気に入っているのですが、車いすが通るための廊下幅2mが確保できないなど、現行の福祉関係の条例に合わない部分が出てきてしまうのです。

　そういう時も伝建地区の建物で福祉の運用ができるように、法律面で柔軟な対応をしていただきたいと考えるのです。グループホームとして活用しようとモデル設計をして初めてこういう条例の壁があったのだと分かった次第です。

　どんな空き家の使い方ができるかを、どんどんモデル設計して検証していく必要があるでしょう。これ以外の4案も良い案を出していただきました。

宿泊施設としての活用の検討

宿泊施設としての活用の検討

伝建地区の建物を宿泊施設にするというのは、今とても脚光を浴びている活用の仕方です。京都では「庵」さんを中心に、いろんなやり方をされています。今井町でもできないかと、「旅館営業方式」と「定期賃貸方式」の2つを検討してみました。 　これも契約上の問題や安全面の問題を考えると、町家を活用しながらの宿泊施設ができるように制度設計をしていく必要があります。NPOさんのメンバーが1軒、旅館営業方式で営業を始めたところです。

■地区の課題

事業経過から

　今井町の場合は伝建事業だけでなく、「まち環」事業と合わせたり、防災設備を作ったりするなど多様なメニューを上手に運用しています。

　立面図を比較すると、伝建地区は景観の制御と整備の機能を果たしていると言えます。やはり変な建物は建たないし、町並みがどんどん綺麗になっていくことは間違いありません。

　ただし、宅地の裏側には増築がされていて、それをどう見るかが課題だろうと思います。つまり通りからの外観を守るのが伝建事業の大きな目的ですから、どうしても増築は裏側になっていく。それをどうコントロールしていくかが課題になっていくと思います。

保存計画・補助制度の課題

　その中で唯一メニューになっているのが、先ほど言った宿泊施設としての活用です。

　それと、今の制度の中で欠けていると思うのは、借家の位置づけです。借家はグレードが低い住まいと思われがちなのですが、それを地区内でどう考えるのか。今井町であれば、今西家住宅、豊田家住宅など立派な町家が多数ある一方、小さな町家や長屋もたくさんあります。立派な御大家と長屋がセットになって歴史的な環境を作り上げているわけです。

　長屋がなくなると歴史的な環境は損なわれてしまいますが、長屋を保存・維持していく意味をきちんと位置づけないまま「活用しなさい」と言うだけではその保存は難しい。やはり、長屋も今井町の中で重要なのだという価値付けと、もうひとつ長屋活用のアイデアを出さない限り、借家を持っておられる方が保存に積極的になるのは難しいと考えます。

住民の意向

　この不満は将来的にも残っていくと思うのですが、私としては居住性能をアップするためには中2階建てを1階（平屋）として使うというふうに、住まい方の抜本的な改革をして意識の変化を促すことが必要かなと思います。それに対するインセンティブが必要だと思っています。

借家経営の課題

　そういうとき、伝建地区では、いくつかの伝統的建造物の活用方法について、もっと積極的なアイデアを作っていく必要があります。やはり、古い物に対してアレルギーがあったということもありますが、そういう世代は淘汰されていっています。京都の町家利用のように建物の履歴を表現してみせることもどんどん出てきていますから、伝建地区でも考えられることはあるはずです。

　それともうひとつは、長屋を居住用途限ると、活用方法も限られてきます、ただ、2戸建てを戸建てにして成功している例も全国でかなりありますし、今井町の場合でも有効な例はあります。

　そういう活用法で、今までの長屋の枠組みを超えた空間利用が技術的な方法で解決できることもかなりあるということです。まとめると、空き家活用の制度的な方法としては、「居住水準の確保」「用途転用のための設計技術・制度担保」「長屋の特性の再評価と設計手法」が必要だと思います。それを活かしたアイデアのひとつがグループホームのような使い方です。裏庭を上手に使って、1戸1戸の個性を生かすという手法です。

■伝建地区に求められるもの

文化財として伝建地区における保存に求められているもの

　それならば、伝統を活かした家造りのモデルも今井町には求められていると思うのです。

　これらは、伝建地区の外からの視線で考えた場合です。

見直し調査から見たまちづくりの方向性

　ただ、NPOの活動のおかげで、着実に長屋や借家に住みたいという人は増えています。京都でも同じような傾向があります。空き物件数に対して希望する人の数は多いのです。ただ、希望者と貸し手の条件がなかなか一致しませんし、マッチングさせることが難しいのが現状です。今、一番すぐに取り組めるものはこの空き家活用ですから、ここからタウンマネジメントに発展していくという可能性があります。

　保存修理を促進する普及啓発も必要でしょうし、まちづくりの方向性の転換も重要だと思われます。

新しい町家・町並みの活用

新しい町家・町並みの活用、LEDを使った照明とコンサート

　今回の「地方の元気事業」の実験でも、コンサートやサウナを取り込んだ実験とかいろんなことをされていました。それなりに面白い催しだったと思います。しかし、それが今井町の空間の特性を十分に活かしたというものではなかったので、これから今井町の町家や空間の特性を活かしたものを追求していけば、もっといろんな提案が出てくる可能性はあるだろうと考えます。

　町の人も軒下やショーウインドウのライティングなど、ある程度それを意識してやっておられたと思うのですが、そういうノウハウの蓄積は必要でしょうし、それを重ねていくことによって、まちづくりの方向性の転換もできていくのだろうと思います。

■今井町に求められる「しくみ」

　今は、NPOを中心にまちづくり会社を作って活動していくべきだと考えているのですが実はそれも難しいのが現状です。ですから、行政と住民が一緒になったようなしくみづくりが求められていると思います。そのしくみには多様な価値観が織り込まれているものでないといけませんし、持続的発展をはかるものでないといけないとも思います。