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１ 魚崎地区
―共同化、 白地まちづくり遊空間工房 野崎隆一
前回の９７年シンポジウムで発表したときは、 まだ工事中や着工予定と報告した共同化住宅が今では完成しております。 あれから３年経ちました。 今日は主に、 魚崎・住吉エリアについて報告いたしますが、 まずは共同化住宅について説明します。
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魚崎地区 |
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| 現況（2000年） |
事業中断というのは、 共同化の相談を受けて事業化しようとしたのですが、 残念ながら中断してしまった所です。 中断した理由は様々ですが、 魚崎西町のものは初期の合意形成の段階であせって失敗したところです。 魚崎北町で中断した３箇所の場合は、 借地権の問題が出て、 地主との話し合いがうまくいかずに流れた物件です。
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| フェニーチェ魚崎を南東から見た外観 |
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| エントランスホールの入口 |
２人の地主のうち、 一人は借地権割合を５割にすることで決着しました。 半々にするのは何となく分かりやすいものです。 「土地は半分返しますから、 残りの半分は所有権にして下さい」ということになりました。 もう一人の地主は、 地元の酒造会社「桜正宗」でしたが、 ご存じの通り震災時の酒造会社はどこも経営が苦しく、 「まとめて買ってくれるのだったらそうして欲しい」と言われ、 最終的に底地を買い取りました。 買い取るときはもう一人の地主から５割で土地を交換したときの査定を元にしています。 ですからここは、 震災を機に所有権になり、 共同化したマンションは資産にもなりました。
共同化を応援してくれた税理士さんは「これは奇跡だ。 みなさん大儲けしたんですよ」と言ってくれたのですが、 肝心の市場のみなさんは借地権から所有権へ移ることの難しさがよく分かっていないみたいでした。 とはいえ自分の住まいが出来、 それが所有権で持てたことを素直に喜んでいただきました。
東西に分かれたのは、 ９７年の正月に劇的なことがあったからです。 それまでずっと合意形成を図り、 その３人の権利者を除いてほとんど全員の合意を得、 本格的な同意書を集めようかというところまで漕ぎ着けていたんです。 しかし、 実はこの頃からマンションの売れ行きが急激に悪くなり、 共同化に参加していたディベロッパーが「この計画のままではやれません。 みなさん、 土地の評価を少なくとも２０％は下げて下さい」と正月明けの１月１２日の総会で突如言い出しました。 それが、 ３人の権利者が出ていく直接の要因となって、 計画は分裂してしまったのです。
その後、 東側の敷地については権利者を集められるだけ集めて、 そこだけを共同化しました。 容積率が３００％ですから保留床がかなり出ることになりますので、 公団へ相談に行ったところ、 公団は「権利者は全員入れてくれ。 グループ分譲ならその計画にのれる」という見解でした。 しかし、 地権者が４人しかいないところに２６戸の建物ができるわけで、 そのうち１０戸は地権者が賃貸で契約すると言っているものの、 残り十数戸の入居者をこれから探すのは不可能に近い状況でした。 「何とかなりませんか」と公団に頼んだのですが、 ちょうどその頃は、 亀井大臣が「公団の一般分譲はやめる」と発言した頃と重なっていて、 今年度中に着工できるのであれば何とかするということで、 １１月ぐらいから駆け込みで条件設定をして着工いたしました。
結局ここは、 ２６戸のうち権利者持ち分が３戸、 公団の民賃制度を使った賃貸が１０戸、 残り１３戸は公団で一般分譲していただきました。 三つの制度を組み合わせてできた共同化住宅です。
その上、 表側道路に面していた土地と奥の土地の査定が、 常識では考えられないくらい少ない差で合意形成ができました。 スタートしたのは遅かったのですが、 住民の合意形成が最初から出来ていた珍しいケースで、 計画から半年後には着工に至った例です。 「カサベラ」という名称は、 共同化に参加した民間ディベロッパーが付けた名前で、 結局６戸の権利者の土地に９戸の住宅を建てて、 ３戸を分譲しました。
初期には、 いろんな条件設定をクリアしないと共同化出来ないと言われていたのです。 例えば、 前面道路は６ｍに接していないとダメという条件がありました。 ですから、 条件が緩和されるまで着工を延期しました。 逆に言えばネオウイングについて折衝する中で、 具体的な条件緩和措置をとっていただけたので、 これを前例とすることで以降の他の共同化が楽になりました。
補助金を受けるためには法人でないとダメという条件を始めいろいろな条件があったのですが、 当時の住環境整備課が柔軟に対応してくれて「共同再建組合が事業主でいい」ということで、 自力再建が可能になりました。
ここは最初、 マンション評論家がコンサルタントとして入っていたのですが、 交渉の過程で土地所有者との関係が悪化してしまったらしいのです。 それで土地所有者が再建会議に出てこなくなって、 １年間事業が止まってしまいました。
そこで、 そのコンサルタントに替わって私が入ることになったのです。 土地所有者は神戸でも中堅どころの会社の社長さんで、 挨拶に行ってみると「わしは何も再建に反対しとるんやない。 みんな大変な思いをしてるんやから」と態度がやわらぎ、 その後は比較的スムーズに話が進みました。
ただやっかいだったのは、 借地権付きマンションなので、 居住者の権利持ち分の登記が全くされていないことです。 ３０数年前のマンションですから、 建物の持ち分がよく分からないんです。 県公社からもらった図面も不鮮明で寸法が正確に入っていない。 地代の支払い割合はバルコニーまで入っていました。 そんな状態では、 借地権の割合が決められなくなります。 仕方ないので、 この辺の問題は手持ちのデータから想定して私の方で全部決めてしまいました。 これも震災復興だからこそ出来た事だろうと思っています。 そんなわけで、 借地権付きマンションは、 他の共同化と比べて特殊な事例だったと思います。
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| 「ココライフ魚崎」のサポートシステム |
手水の会は、 ９９年１２月１日にＮＰＯ法人認証を受けました。 手水の会は、 地域型仮設でケアをしていた生活相談員やボランティア、 看護婦の方々で構成されていて、 せっかく培った経験を生かそうと作られた組織です。 一つの地域型仮設を支えるのに数十人のボランティアを必要としたのですが、 もう一回集まってもらったわけです。
コミュニティサポートセンター（ＣＳ）神戸の中村順子さんに理事に入ってもらい、 私も理事として名前を連ねています。 その他、 中村順子さんのところのＣＳ神戸からもサポートしていただこうと考えています。 また高齢者が中心となる共同住宅ですから、 近所の宮地病院とも提携しています。
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| 魚崎エリアのまちづくりマップ |
住吉浜手のまちづくり協議会は、 住吉浜にできた工場の産業廃棄物による公害への反対運動がきっかけで生まれました。 活動メンバーは６０代が中心で年配の方が多いのですが、 まちづくりのアイデアをどんどん出してくれます。 普通は専門アドバイザーがアイデアを出すことが多いのですが、 ここでは住民が先にアイデアを出してくれるので、 私はそれにつき合うという状態です。 上から言うより、 地域から声が出て、 やっているうちに住環境問題にあたればいいという気持ちです。
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| マンション建設をめぐる新聞記事 |
我々が昨年、 全域の調査をしたところ、 この４年間で震災前にあったマンション数をすでに超える数のマンションが建ちました。 いかに大量の建て替えが行われたか、 お分かりになると思います。
最後に提言したいことは、 平仮名で書く「まちづくり」の大切さです。 「街づくり」とするとどうしても街路や公園に目が向くのですが、 共同化を通じて思ったのは、 福祉や教育関係のＮＰＯと連携していくことがこれからのまちづくりに求められているし、 大きな課題になるだろうということです。 そうしたものを含むことこそが「まちづくり」だと思うのです。
今の行政ではまちづくりは「都市計画局」の中に入っていますが、 今後は地域の幅広いまちづくりに対応できる行政部局を作っていただきたいと思います。 特に区役所のまちづくり推進課をもっと強化していただき、 行政の先端で大きな権限を持って地域の問題に対処するようにしてほしいと考えています。 私はまちづくりの最小単位は千戸ぐらいだと考えていますが、 その単位だと区役所が動くのが一番適切です。 こんな感想で私の報告を締めくくらせていただきます。
今後の課題と提案について、 もう少し具体的に教えて下さい。
野崎：
今はＮＰＯや地元団体、 グループの結びつきが希薄です。 震災後の５年間で、 このへんの結びつきの弱さがネックになっていると感じました。 これからは、 ＮＰＯ、 専門家、 地元組織の連携をコーディネートしていくことを一つの目的にしていきたいと思っています。 まちづくりと名前が付く活動や事業はたくさんあります。 しかし、 地域の視点で重層的に見ていく場を作っていく必要があると考えています。
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