前に 
第１回セミナー記録・目次へ 
次へそれから零細権利者がいらっしゃいますので、 その零細権利者の方々の住戸として若干小規模なものをとりたいということで、 57.5m2のものを各階に1戸設けました。
これは北に面していますので通常ですと嫌われるわけですけども、 零細権利者向け住戸として、 想定しています（図5「零細権利者向け住戸として57.5m2のものを各階に1戸設けた」（42K gif））。
共同化について
このような建替えの計画は、 共同化という点からみますと、 すでに密集した長屋建ミニ開発、 あるいは文化住宅が、 高層住宅に共同化されるというただそれだけのことです。しかし事業としてはたくさんのハードルがありました。
借地、 借家人の生活再建の願いをたばねて強いリーダーシップと実践的な行動指針を持つ地主さんが共同化を推進したという点が特徴的です。
地主さんが地域に対する責任感が非常に強い方だということ、 それから銀行の支店長を永らくなさっていて、 権利関係のさまざまな問題について、 非常に的確で実践的な判断をなさる方でしたので、 私どももその地主さんとの協調体勢のもとで共同化のお手伝いをしたしだいです。
1214.8m2という小さな敷地なんですが、 権利者は合計19人いらっしゃいます。
そのうち、 土地所有者が4人、 地上権者（借地権者）が11人、 借家権者が4人です。
等価交換方式で事業化を進めていますが、 この19人のうち転出は借家権者の2人だけでした（図6「土地の権利関係」（9K gif））。
図7「共同建替による事業化の進め方」（36K gif）のフローチャートに経緯を簡単にまとめていますが、 先ほど言いましたように借地・借家人の鉄骨3階建長屋計画に地主が同意せず、 周辺環境に調和する良好なビル建設を決意なさったわけですが、 かつてサラリーマン時代にビル建設についてもいろいろタッチをされたことがあるものですから、 まず、 県の公社に相談にいかれたそうです。
しかし、 県の公社が手いっぱいということで、 私ども復興事業化センターにヒアリングにおみえになりました。
私どもは住宅デベロッパーさんの導入をはじめとしてワンパック方式での事業推進をさせていただきたいと説明しました。
たとえばゼネコンさんの指名権限はデベロッパーが持つということです。
みなさんにご相談は致しますけども指名の権限はデベロッパーに渡してしまいましょうということも冒頭で確認をして、 事業推進の依頼書を受け取っております。
隣接宅地との共同化を目指しましたが、 同意は3/6宅地にとどまったことは先ほど説明したとおりでございます。
民間デベロッパーについては、 私どもに支援を申し出ていただいているところから10社ぐらいにあたたりましたところ、 数社ぜひやりたいとういうところがございました。
条件など比較しまして、 地元の協議会のみなさんとのご相談のもとで1社に絞りこみました。
そしてそこと地元さらに復興事業化センターとで事業化協定を結び事業を進めています。
実は当初私たちが予定していたよりも早い時期、 95年の秋に協定を結びました。
それは平成7年度の優良建築物等整備事業補助採択を受けないかという声が行政からかかったからです。
それを受けるために当初予定した平成8年度を繰り上げスピードアップして手順を踏みました。
デベロッパーもそういう関係で急遽決定しまして、 11月段階で設計に入っております。
95年1月16日付で補助金交付の決定をいただいています。
計画の特徴
特徴としましては、 敷地形状が決して十分に良いと言えるものではなかったことが挙げられます。事業区域がイコール同意形成の区域にとどまっており、 参加されなかった3戸、 特に一戸の敷地のミニ開発に問題があります。
それから、 国道沿いのタワー状の高層住宅という形にまとめたことが挙げられます。
これについては当初7、 8階建で建ぺい率80％ぐらいで検討した時もあったのですが、 もう少し空地率の高いものにしようということからこういう形に変わっております。
次に地主と権利者との信頼関係が非常に強かったということがあります。
これは節目節目で地主さんがみなさんと協議を重ね合意をつくられた成果で、 厳しい事業の側面をのりこえる関係権利者相互の信頼関係ができていったということです。
それからあえて付け加えると本来の全部譲渡型の等価交換方式はとれていません。
住宅デベロッパーとしては、 事業主というよりも再開発における保留床住宅の買い受けのような考え方をお持ちになっていて、 そういう点ではまだ十分な体制にはなっていないと思います。
事業は権利者の優遇につとめて権利者価格を一般分譲価格に比べて低く設定しましたので、 大半の権利者が残留をされました。
その結果、 一般分譲が42戸中19戸と非常に小さくなってしまいました。
住宅デベロッパーさんとしては多少不本意じゃなかったかと思います。
最後に優良建築物等整備事業の適用という点が挙げられます。
補助率はマンション建替えの場合だと30％近い場合もあるようですが、 ここの場合は17％程度ですが、 事業の大切な成功ポイントでした。
課題
第1は課題をもつ権利者の対応です。たとえば抵当権の抹消です。
当初の段階では大きな課題でした。
他の事業で扱いに困っている例を聞いています。
第2は事業主体型住宅デベロッパー、 復興支援金融機構の導入を課題に上げたいと思います。
住宅デベロッパーとしては基本的には一般分譲の床を買い取るという、 再開発で言いますと参加組合員的な考え方になりますが、 事業としては本来の等価交換の事業主を期待しています。
本格的な住宅デベロッパーというものが出てくれない場合には復興支援金融機構というようなものがいるのではないだろうかと考えています。
それから今回国道2号線に面している1階に非住宅施設の導入を行なっているわけですが、 周辺の市街地にまだ人口が帰ってきておりませんので、 未成熟な段階で商業床を供給するということになります。
5年先10年先では当然商業地となるべき土地であるわけですけれども、 現在では昼夜間人口が少ないために商業床としての処分がきわめて困難です。
それを5年から10年の間どういうふうに運営していくかということが残され、 今事業化を目前にしていて未解決の問題の1つになっています。
これが第3の課題でしょう。
というわけで共同化という視点から話すようにと鳴海先生の方からお話があったわけですが、 私のほうは共同化という行為を通じての復興なのですが、 むしろ零細な権利者が大地主のリードに従って建替えにもっていった状況と結果について簡単にコメントさせていただきました。
都市環境デザイン会議関西ブロック JUDI Kansai