阪神大震災復興市民まちづくり支援ネットワーク

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インナーエリアの密集性

典型的な長屋の敷地形状（長田区・真野地区の例　S=1/2,500）

　例えば、 灘区味泥地区では、 約7割が100m²未満の小規模敷地であり、 JR六甲道周辺地区では、 100m²未満は約66%、 40m²未満が13.5%に達する。 住居系の用途地域が指定されているところでは、 建ペイ率（敷地面積に対する建築面積の割合）は60%であるから、 50m²の敷地であれば、 一階の面積が50×0.6＝30m²の建物しか建てることができない。

狭小宅地の再建困難性

　例えば50m²の敷地に2階建てが建っていたとすると、 50m²×0.9×2＝90m²の住宅だった。 これまで建ぺい率が実質90%であったのが、 60%になるとすると、 2階建てを3階建てにすれば（50m²×0.6×3＝90m²）、 同じだけの住宅の面積が確保できるとはいうものの、 1階の面積が45m²から30m²になり、 住宅として計画することは、 かなり困難となる。

　特に密集市街地に多い長屋建ての場合、 路地に面して間口がだいたい3〜4m程度で奥行きが10〜12m程度の細長い敷地に建っている住宅が多く、 敷地単位の個別の再建が困難な場合が多い。 狭小な宅地での住宅再建の計画がいろいろ検討されているが、 敷地面積がだいたい〓m²より小さくなると、 住宅としての建築計画が困難と考えられる。 このため、 狭小宅地での再建には、 共同化や協調化による再建、 地区計画と合わせた「神戸市インナー長屋街区改善誘導制度」（インナー長屋制度）の適用等が試みられている（長田区の野田北部地区での検討では、 地区計画とインナー長屋制度の適用により建ぺい率を70%に緩和することを前提に、 約40m²での再建案の検討がある）。

参考：4章「5 地区計画」

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