これは奈良町です。 平城京の東端に位置していました。

大きなお寺があり、 平安遷都で平城京が廃墟になったときも寺町として生き続け、 江戸期には商業地となっています。 近代の奈良の行政・経済活動の中心地から少し離れているため、 開発圧力がそれほど強くなく、 歴史的な環境が残ってきました。

この地区を伝建地区に指定するかどうかの議論があり、 そのときは、 指定は経済的な発展の障害になるという見方が大勢でした。 しかし高齢化と商業活動の衰退が進み、 その中で歴史的な環境の保存をめざすNPOの活動が起こり、 少しづつその成果が出てきています。

駅から近い便利な場所で京都や大阪にも出やすいところです。 伝統的町家を使いたい、 住みたい人など、 この地域に関係のない新しい人々も受け入れながら、 それを刺激としてまちを良くして行こうとしています。

これは地震後の再建に当たって、 前の建物のファサードと一部を新築の高層ビルの低層部に再建した例です。 この再建には国の助成などはいっさいありませんでしたが、 オーナーがかつての建物の雰囲気を残すことにこだわったためにできたことでした。 高層化して床面積を増やさないと事業にならないのです。

歩いていると後ろの高層部はあまり気になりません。 街並みの維持には貢献しています。 これも都心部の機能更新に対応した建て替えにおける歴史的環境保存のひとつの方法かもしれません。

これも地震で壊れたビルの再建です。 全く新しいビルになっていますが、 先ほどの例と同じように、 低層部のデザインは、 地区のこれまでの街並みの空間構成要素やそのスケールに配慮したものとなっています。

この建物もセットバックして高層化しています。

奈良町と異なり、 神戸の都心では、 新しい都市機能へ対応した更新と土地の高度利用の要請は大きい。 ここではオーナーが、 更新は必要であっても歴史的街並みを守り育てることが地区の魅力になることを認識し、 工夫していることが歴史的環境保全にとって大きい力となっている。 震災がなくても、 建物の更新は予想されており、 歴史的環境は現状を保存することではなく、 歴史を継承することとしてガイドラインが検討されていました。

都心の話の最後に京都の事例を紹介します。

大都市の歴史的な環境の保存には神戸のように経済的に大きな圧力がかかります。 大阪が関西の経済的中心になっているため、 京都は比較的変化はゆっくりでしたが、 それでも困った問題が生じています。

というのも現代の日本のゾーニングシステムは、 歴史的中心市街地のような複合的な用途の土地利用にうまく対応できないからです。 地域制は用途の純化を目指してきました。 そのため複合用途の中心市街地は商業地域に指定するほかなく、 容積率が高く設定され、 高い建物を誘導することになります。 これは木造２階建ての町家が並ぶ歴史的中心市街地を否定することになります。

建築基準法からも、 現在の町家の街並みを全く同じようには再建できない。 現在の法制度は、 生きているまちの歴史的環境の保全には対応できない。 京都では、 都市計画として美観地区指定を活用して、 地域別のルールをつくり、 歴史的都心の環境保全を図ろうとしています。

また、 住居系地域でも京都の歴史的市街地では、 用途混在が普通で、 その場合、 やはり容積率は200％くらいになる。 すると小さな作業場や比較的大きな商家などの跡地は、 高い容積を利用してマンションになり、 低層の町家や長屋のなかに高層マンションが現れることになる。 法的には問題がないから、 止められない。